Резюме к статье bfm.ru

12 марта 2021 года на сайте https://www.bfm.ru/

появилась интересная статья Валерии Мозгановой

«Московский рынок: проект, ранее известный как «Нескучный»,

в центре которой скандально известный проект, реализуемый на нашей территории.

    Читая статью  внимательно,  обращаешь внимание на интересные подробности. Вот, например, слова Кирилла Голышева  - директора департамента жилой недвижимости компании Colliers:  «Проект «Нескучный Home& SPA» изначально был заявлен как проект высокого ценового сегмента, представляющий собой квартал небоскребов на территории бывшего НИИ завода «Станкоконструкция».  Что это – ошибка, незнание? Так и хочется крикнуть директору: НИИ завода «Станкоконструкция» находился совсем по другому адресу! А может быть, проталкивая свой проект на разных уровнях, господа мухлевщики - реорганизаторы промышленных территорий,   намеренно подменяли территориальные единицы, путая адреса, легким движением смахивая судьбы людей с карты  города?

   Читаем дальше и находим подтверждение всех наших горьких выводов в словах Александра Балабина - архитектора, основателя архитектурной практики «Северин проект». «Когда застройщик заявил о проекте и начал копать фундамент, он руководствовался единственной целью — найти финансирование под реализацию. Изначально денег на стройку не было, как и единого целостного проекта — только общая концепция, разработанная бюро Atrium. Я понимаю архитектора, который не смог отказать себе сделать проект в такой локации, но в целом это неуместная вещь. Москве нужны дома для жизни, а не монстры, не соответствующие стилю города, которые строят для показухи».

   Именно, неуемные амбиции господина Блажко, а также желание многих власть имущих получить доступ к многомиллиардным проектам под вывеску развития города, стало причиной того, что на наш маленький кусочек земли, зашел алчный инвестор, менее всего думающий о людях, как живущих на данной территории, так и несостоявшихся жильцах небоскребов.

​

   Далее  следуют слова уважаемого архитектора, участника различных круглых столов, посвященных реновации в Москве, Юлия Борисова. И они удивительны! «На сегодняшний день эта площадка — промзона, которая требует полноценной реновации, поэтому речь должна идти, прежде всего, о проекте комплексного освоения территории с созданием собственной комфортной среды для жизни. С учетом расположения в пределах ТТК и престижного района с хорошими школами, вузами, Нескучного сада и ЦПКиО в шаговой доступности, метро и транспортных развязок, жилье здесь будет востребовано, — отмечает эксперт. — По ценовой категории — скорее «бизнес-минус» или «бизнес». С архитектурной точки зрения новый проект может оживить весь район, стать его доминантой. Просто если раньше планировалась высотная доминанта, то теперь стоит рассмотреть цветовые или архитектурные решения. Также возможно сделать проект центром притяжения на уровне округа, разместив здесь интересные объекты социальной инфраструктуры, например музей или выставочный зал, детскую спортивную школу, образовательный центр и так далее».

​

   Господа, как же так?! Глядя на карты и планы, будучи профессионалами, почему вы рассуждаете об этом месте, как о незаселенной пустоши!? Мы есть, мы здесь живем, нам здесь нравится! У нас не промзона, у нас уютный зеленый микрорайон! У нас был магазин, у нас был детский сад, рядом с нами здание колледжа, которое легко может быть и школой, и Центром детского творчества! Довольно делать вид, что нас здесь нет! Всеми своими действиями, направленными на защиту наших интересов, мы заставим вас нас увидеть!

К прямой линии с Владимиром Путиным

«Главное — чтобы в формировании городской среды участвовали сами граждане. Именно людям нужно доверить решать, какими должны быть наши города и поселки» <c> В.В. Путин Госсовет по вопросам улучшения жилищных условий населения и формирования благоприятной городской среды 12 февраля 2019 года

ОБРАЩЕНИЕ ЖИТЕЛЕЙ 5-го ДОНСКОГО ПРОЕЗДА МОСКВЫ К ПРЕЗИДЕНТУ РОССИИ - 2019 год.
 

Уважаемый Президент Российской Федерации!
 

К Вам в очередной раз обращаются жители целого квартала – 5-го Донского проезда, который Правительство Москвы по своему постановлению решило «реорганизовать» путем уничтожения жилья около 1,5 тыс. людей, в частности, и зеленого микрорайона в целом.
На основании постановления Правительства Москвы вместо наших 13-ти крепких, кирпичных домов несносимой серии, вопреки желанию жителей и в нарушение статей 35 (о праве на сохранность частной собственности) и 40 (о гарантированном праве на сохранность жилища) Конституции РФ государственными структурами даны застройщику разрешения на строительство 5-ти монстров-небоскребов в 70 и 90 этажей. И это всего лишь на 4,5 гектарах земли!
Мы прекрасно понимаем, что определяющим для такого решения явилось месторасположение нашего квартала - в пределах 3-го транспортного кольца, в нескольких километрах от Кремля, что определяет цену этой земли и будущие сверхприбыли для коммерсанта - застройщика!
Для возможности выдачи разрешения на строительство на 5-м Донском проезде Департаментом городского имущества с нарушениями было проведено межевание квартала, о чем мы неоднократно представляли подтверждения в различные инстанции. В утвержденном плане межевания наши 13 жилых домов (при полной оплате услуг за ЖКХ и капитальный ремонт) с 2015 года отмечены как «неиспользуемые». На основании недостоверных данных участок, вместе с жителями на нем проживающими, был отдан коммерсанту-застройщику под строительство.
За 2,5 года (с момента, когда под нашими окнами началась эта стройка) мы собрали горы переписки с различными государственными органами. Наши муниципальные депутаты обращались с ходатайствами в мэрию Москвы, в Департамент городского имущества, в Префектуру. Мы выходили на встречи с Префектом ЮАО, неоднократно посещали Вашу Администрацию. Мы надеялись, что наши видеообращения к Вам на «прямую линию» в 2017 и 2018 годах как-то изменят ситуацию и Вы обратите внимание на проблемы жителей 5-го Донского проезда - граждан России.
Но по факту мы видим, что не только наши проблемы не решаются, но и по аналогичному сценарию (постановлению) начата «реорганизация» 47 и 48 кварталов Кунцево в Москве. В различных районах Москвы только увеличиваются массовые протесты москвичей против градостроительной политики мэра Москвы, являющегося Председателем Городской земельной комиссии. 
Гражданин Президент! В очередной раз мы обращаем Ваше внимание на существующие, уже системные проблемы жителей Москвы, в частности, 5-го Донского проезда - вместо уникального тихого, уютного, зеленого района рядом с архитектурным памятником - станцией "Канатчикова дача", Центром детской психиатрической помощи (единственным в своем роде в Москве), Нескучным садом и площадью Гагарина, будут вырублены многочисленные вековые деревья, вырастут небоскребы под 90 этажей, которые окончательно парализуют всю окружающую инфраструктуру и уничтожат сложившийся прекрасный облик нашего города - столицы России.

Наши требования:
1. Отменить Постановление Правительства Москвы №52-ПП от 08.02.2005 и инвестиционный контракт, предписывающие снос и расселение 13 кирпичных домов 5-го Донского проезда в Москве.
2. Прекратить варварскую точечную застройку под нашими окнами домов 5-го Донского проезда, грозящую привести наши дома в аварийное состояние.
3. Наказать виновных (как минимум, уволить) в принятии антинародного (антиконституционного) постановления, в недостоверной информации (подтасовке понятий), внесённой в документы, на основании которых в результате принято противозаконное решение о строительстве.

Особенности расселения аварийного жилья

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Надеемся, что кому-то эта публикация окажется полезной.

Признание домов аварийными

Аварийными является дом, признанный таковым Межведомственной комиссией. Критерии аварийности установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" .

Вкратце процедура признания дома аварийным выглядит следующим образом:
1. Собственник помещения направляет в межведомственную комиссию заявление о признании дома аварийным (к заявлению прикладывает отчеты о техническом обследовании дома, письма с жалобами жильцов на неудовлетворительные условия проживания)
2. Межведомственная комиссия оценивает дом - Важно - основания для признания дома аварийным должны быть зафиксированы заключением специализированной организации.
3. Межведомственная комиссия принимает одно из решений:

• …

• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

4. На основании заключения Межведомственной комиссии префектура принимает правовой акт о признании жилого помещения непригодным для проживания с указанием о дальнейшем использовании жилого помещения.

Аварийное жилье расселяет город. Условия расселения аварийного жилья:

Наниматели – не меньше существующей площади в пределах города с улучшенным обустройством (не стоит обнадеживаться насчет улучшенного обустройства – любой не аварийный дом лучше аварийного, а пределы города у нас широки…). Право на сохранение района не действует при неотложном отселении из помещений, признанных аварийными в установленном порядке вследствие повреждений, полученных в результате взрывов, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций.

​

Ожидать улучшения жилищных условий при расселении по аварийности довольно наивно: «Гражданам, освобождающим по основаниям, предусмотренным настоящим Законом, жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии улучшаются жилищные условия в порядке очередности. При принятии данного решения учитывается дата признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях». 

​

Собственники – получают равноценное возмещение либо выкупную цену. Размер возмещения либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Считать цену можно по-разному и то, что вы получите в итоге, зависит от того, как и кем будет проведена оценка.

Важно если земельный участок сформирован выкупная цена аварийного жилья включает стоимость земельного участка многоквартирного дома: «при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом» - "Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" Президиум Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Человек так устроен, если он поверил во что-то, ему сложно признать правоту альтернативной точки зрения. В принципе последовательность убеждений – это хорошо, но, если упорствовать и отрицать возможность неблагоприятных последствий, можно неприятно удивиться.

Согласно письмами из Префектуры ЮАО и Москомстройинвеста сейчас прорабатывается вопрос признания домов 21 корпус 1-4 аварийными, что подтверждается сведениями о проведении ГБУ «ЦЕИИС» внеплановой проверки технического состояния указанных домов (см. с чего начинается процедура признания дома аварийным).

Многие говорят, что дома не выгодно признавать аварийными и что расселять будет инвестор. Возможно, но тут стоит вспомнить, что Дом.РФ – 100% государственная организация, то есть речь идет о том, из какого кармана одного и того же пальто платить за переезд. Если есть возможность расселить дома по аварийности – зачем платить больше?

Что можно было бы сделать в такой ситуации?

4 корпус

Исходные данные: есть результаты обследования технического состояния дома от 2015 года (да начала строительства на смежном участке), два отчета о техническом обследовании дома года (Геокомпани и БИН) и результаты мониторинга НИЦ Строительство от 2018 (после начала строительства на смежно участке), из которых напрашивается вывод о причинно-следственной связи между состоянием дома и произведенными работами. Также на руках имеется проектная документация, предусматривающая укрепление дома в целях сохранения его конструкции при строительстве.

​

Сегодня состояние дома вызывает опасения, что подтверждается письмами от органов исполнительной власти. В такой ситуации имеет смысл:

• Требовать признания дома аварийным и расселения городом (обращение в ДГИ) в пределах района, а при отсутствии площадей у города в пределах района – в квартиры, максимально близко расположенные к району проживания, пока переселение не является «неотложным». Жить в доме дальше становится опасно, а к весне, когда грунт разморозится, события будут развиваться стремительно и какой-либо диалог вести будет поздно.

• В судебном порядке требовать возмещения ущерба, нанесенного имуществу, с застройщика (Не уголовного преследования его руководителя, как советуют некоторые. Только в административное производство позволит компенсировать нанесенный ущерб). Причем делать это надо максимально быстро (учитывая разговоры об уголовном преследовании и иски о банкротстве).

1-3 корпус
Дома в свое время были признаны ветхими. Упования на то, что поручение 1997 года Префекту ЮАО составить график отселения жителей из этих домов, позволит каким-то образом воздействовать на город и выторговать лучшие условия переселения (мол это по вине исполнительной власти города дома пришли в негодность с 1997 года, если бы отселяли в то время, дома не были бы аварийными) как минимум утопичны. Указание на ветхость домов в 1997 году лишь подтвердит выводы о том, что дома сегодня являются аварийными. Город может и планировал расселять дома, но обязательства расселить ветхие дома у него не было. Что касается доведения до аварийности - ответственным за состояние дома является управляющая компания, город не занимается эксплуатацией домов.​

• Учитывая, что город оплатил проведение экспертизы, в целях ее использования сомневаться не приходится. Пока есть специалисты, которые готовы взяться за независимую техническую экспертизу зданий, надо ее проводить, иначе никакого диалога при расселении у вас не получится.

• Собственникам помещений имеет смысл заказать оценку стоимости их имущества (включая общедолевое имущество, убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт и т.д.)

• Кроме того, собственникам нужно оформлять землю. На каждый квадратный метр жилого помещения приходится земли на стоимость:
  • 1 корпус - 502 919
  • 2 корпус - 203 798
  • 3 корпус - 275 622
  • 4 корпус - 195 413
  Почему это нужно делать? Читайте выше, смотрите Жилищный кодекс, Закон Москвы № 21, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" Президиума Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Все перечисленные выше соображения мы неоднократно пытались донести до наших соседей, надеемся, что эти доводы приняты в расчет при принятии решения о дальнейших действиях / бездействии. К сожалению, на сегодняшний день жители 1-4 корпусов занимают выжидательную позицию и перечисленных действий не предпринимают. Хочется надеяться, что описанное видение дальнейшего развития ситуации ошибочно и город или застройщик расселит собственников и нанимателей в районе проживания или не в районе проживания, но с улучшением жилищных условий, в соответствии с потребностями и пожеланиями.

PS Кому интересно – судебная практика ВС РФ по расселению аварийного жилья