К прямой линии с Владимиром Путиным

«Главное — чтобы в формировании городской среды участвовали сами граждане. Именно людям нужно доверить решать, какими должны быть наши города и поселки» <c> В.В. Путин Госсовет по вопросам улучшения жилищных условий населения и формирования благоприятной городской среды 12 февраля 2019 года

ОБРАЩЕНИЕ ЖИТЕЛЕЙ 5-го ДОНСКОГО ПРОЕЗДА МОСКВЫ К ПРЕЗИДЕНТУ РОССИИ - 2019 год.
 

Уважаемый Президент Российской Федерации!
 

К Вам в очередной раз обращаются жители целого квартала – 5-го Донского проезда, который Правительство Москвы по своему постановлению решило «реорганизовать» путем уничтожения жилья около 1,5 тыс. людей, в частности, и зеленого микрорайона в целом.
На основании постановления Правительства Москвы вместо наших 13-ти крепких, кирпичных домов несносимой серии, вопреки желанию жителей и в нарушение статей 35 (о праве на сохранность частной собственности) и 40 (о гарантированном праве на сохранность жилища) Конституции РФ государственными структурами даны застройщику разрешения на строительство 5-ти монстров-небоскребов в 70 и 90 этажей. И это всего лишь на 4,5 гектарах земли!
Мы прекрасно понимаем, что определяющим для такого решения явилось месторасположение нашего квартала - в пределах 3-го транспортного кольца, в нескольких километрах от Кремля, что определяет цену этой земли и будущие сверхприбыли для коммерсанта - застройщика!
Для возможности выдачи разрешения на строительство на 5-м Донском проезде Департаментом городского имущества с нарушениями было проведено межевание квартала, о чем мы неоднократно представляли подтверждения в различные инстанции. В утвержденном плане межевания наши 13 жилых домов (при полной оплате услуг за ЖКХ и капитальный ремонт) с 2015 года отмечены как «неиспользуемые». На основании недостоверных данных участок, вместе с жителями на нем проживающими, был отдан коммерсанту-застройщику под строительство.
За 2,5 года (с момента, когда под нашими окнами началась эта стройка) мы собрали горы переписки с различными государственными органами. Наши муниципальные депутаты обращались с ходатайствами в мэрию Москвы, в Департамент городского имущества, в Префектуру. Мы выходили на встречи с Префектом ЮАО, неоднократно посещали Вашу Администрацию. Мы надеялись, что наши видеообращения к Вам на «прямую линию» в 2017 и 2018 годах как-то изменят ситуацию и Вы обратите внимание на проблемы жителей 5-го Донского проезда - граждан России.
Но по факту мы видим, что не только наши проблемы не решаются, но и по аналогичному сценарию (постановлению) начата «реорганизация» 47 и 48 кварталов Кунцево в Москве. В различных районах Москвы только увеличиваются массовые протесты москвичей против градостроительной политики мэра Москвы, являющегося Председателем Городской земельной комиссии. 
Гражданин Президент! В очередной раз мы обращаем Ваше внимание на существующие, уже системные проблемы жителей Москвы, в частности, 5-го Донского проезда - вместо уникального тихого, уютного, зеленого района рядом с архитектурным памятником - станцией "Канатчикова дача", Центром детской психиатрической помощи (единственным в своем роде в Москве), Нескучным садом и площадью Гагарина, будут вырублены многочисленные вековые деревья, вырастут небоскребы под 90 этажей, которые окончательно парализуют всю окружающую инфраструктуру и уничтожат сложившийся прекрасный облик нашего города - столицы России.

Наши требования:
1. Отменить Постановление Правительства Москвы №52-ПП от 08.02.2005 и инвестиционный контракт, предписывающие снос и расселение 13 кирпичных домов 5-го Донского проезда в Москве.
2. Прекратить варварскую точечную застройку под нашими окнами домов 5-го Донского проезда, грозящую привести наши дома в аварийное состояние.
3. Наказать виновных (как минимум, уволить) в принятии антинародного (антиконституционного) постановления, в недостоверной информации (подтасовке понятий), внесённой в документы, на основании которых в результате принято противозаконное решение о строительстве.

Особенности расселения аварийного жилья

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Надеемся, что кому-то эта публикация окажется полезной.

Признание домов аварийными

Аварийными является дом, признанный таковым Межведомственной комиссией. Критерии аварийности установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" .

Вкратце процедура признания дома аварийным выглядит следующим образом:
1. Собственник помещения направляет в межведомственную комиссию заявление о признании дома аварийным (к заявлению прикладывает отчеты о техническом обследовании дома, письма с жалобами жильцов на неудовлетворительные условия проживания)
2. Межведомственная комиссия оценивает дом - Важно - основания для признания дома аварийным должны быть зафиксированы заключением специализированной организации.
3. Межведомственная комиссия принимает одно из решений:

• …

• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

4. На основании заключения Межведомственной комиссии префектура принимает правовой акт о признании жилого помещения непригодным для проживания с указанием о дальнейшем использовании жилого помещения.

Аварийное жилье расселяет город. Условия расселения аварийного жилья:

Наниматели – не меньше существующей площади в пределах города с улучшенным обустройством (не стоит обнадеживаться насчет улучшенного обустройства – любой не аварийный дом лучше аварийного, а пределы города у нас широки…). Право на сохранение района не действует при неотложном отселении из помещений, признанных аварийными в установленном порядке вследствие повреждений, полученных в результате взрывов, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций.

​

Ожидать улучшения жилищных условий при расселении по аварийности довольно наивно: «Гражданам, освобождающим по основаниям, предусмотренным настоящим Законом, жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма или безвозмездного пользования, и состоящим на жилищном учете, при их согласии улучшаются жилищные условия в порядке очередности. При принятии данного решения учитывается дата признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях». 

​

Собственники – получают равноценное возмещение либо выкупную цену. Размер возмещения либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки. Считать цену можно по-разному и то, что вы получите в итоге, зависит от того, как и кем будет проведена оценка.

Важно если земельный участок сформирован выкупная цена аварийного жилья включает стоимость земельного участка многоквартирного дома: «при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом» - "Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" Президиум Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Человек так устроен, если он поверил во что-то, ему сложно признать правоту альтернативной точки зрения. В принципе последовательность убеждений – это хорошо, но, если упорствовать и отрицать возможность неблагоприятных последствий, можно неприятно удивиться.

Согласно письмами из Префектуры ЮАО и Москомстройинвеста сейчас прорабатывается вопрос признания домов 21 корпус 1-4 аварийными, что подтверждается сведениями о проведении ГБУ «ЦЕИИС» внеплановой проверки технического состояния указанных домов (см. с чего начинается процедура признания дома аварийным).

Многие говорят, что дома не выгодно признавать аварийными и что расселять будет инвестор. Возможно, но тут стоит вспомнить, что Дом.РФ – 100% государственная организация, то есть речь идет о том, из какого кармана одного и того же пальто платить за переезд. Если есть возможность расселить дома по аварийности – зачем платить больше?

Что можно было бы сделать в такой ситуации?

4 корпус

Исходные данные: есть результаты обследования технического состояния дома от 2015 года (да начала строительства на смежном участке), два отчета о техническом обследовании дома года (Геокомпани и БИН) и результаты мониторинга НИЦ Строительство от 2018 (после начала строительства на смежно участке), из которых напрашивается вывод о причинно-следственной связи между состоянием дома и произведенными работами. Также на руках имеется проектная документация, предусматривающая укрепление дома в целях сохранения его конструкции при строительстве.

​

Сегодня состояние дома вызывает опасения, что подтверждается письмами от органов исполнительной власти. В такой ситуации имеет смысл:

• Требовать признания дома аварийным и расселения городом (обращение в ДГИ) в пределах района, а при отсутствии площадей у города в пределах района – в квартиры, максимально близко расположенные к району проживания, пока переселение не является «неотложным». Жить в доме дальше становится опасно, а к весне, когда грунт разморозится, события будут развиваться стремительно и какой-либо диалог вести будет поздно.

• В судебном порядке требовать возмещения ущерба, нанесенного имуществу, с застройщика (Не уголовного преследования его руководителя, как советуют некоторые. Только в административное производство позволит компенсировать нанесенный ущерб). Причем делать это надо максимально быстро (учитывая разговоры об уголовном преследовании и иски о банкротстве).

1-3 корпус
Дома в свое время были признаны ветхими. Упования на то, что поручение 1997 года Префекту ЮАО составить график отселения жителей из этих домов, позволит каким-то образом воздействовать на город и выторговать лучшие условия переселения (мол это по вине исполнительной власти города дома пришли в негодность с 1997 года, если бы отселяли в то время, дома не были бы аварийными) как минимум утопичны. Указание на ветхость домов в 1997 году лишь подтвердит выводы о том, что дома сегодня являются аварийными. Город может и планировал расселять дома, но обязательства расселить ветхие дома у него не было. Что касается доведения до аварийности - ответственным за состояние дома является управляющая компания, город не занимается эксплуатацией домов.​

• Учитывая, что город оплатил проведение экспертизы, в целях ее использования сомневаться не приходится. Пока есть специалисты, которые готовы взяться за независимую техническую экспертизу зданий, надо ее проводить, иначе никакого диалога при расселении у вас не получится.

• Собственникам помещений имеет смысл заказать оценку стоимости их имущества (включая общедолевое имущество, убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт и т.д.)

• Кроме того, собственникам нужно оформлять землю. На каждый квадратный метр жилого помещения приходится земли на стоимость:
  • 1 корпус - 502 919
  • 2 корпус - 203 798
  • 3 корпус - 275 622
  • 4 корпус - 195 413
  Почему это нужно делать? Читайте выше, смотрите Жилищный кодекс, Закон Москвы № 21, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" Президиума Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Все перечисленные выше соображения мы неоднократно пытались донести до наших соседей, надеемся, что эти доводы приняты в расчет при принятии решения о дальнейших действиях / бездействии. К сожалению, на сегодняшний день жители 1-4 корпусов занимают выжидательную позицию и перечисленных действий не предпринимают. Хочется надеяться, что описанное видение дальнейшего развития ситуации ошибочно и город или застройщик расселит собственников и нанимателей в районе проживания или не в районе проживания, но с улучшением жилищных условий, в соответствии с потребностями и пожеланиями.

PS Кому интересно – судебная практика ВС РФ по расселению аварийного жилья